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广东省房协蔡穗声神仙也判断不了房价涨跌幅

发布时间:2019-11-27 02:04:16

  广东省房协蔡穗声:神仙也判断不了房价涨跌幅

  达人档案

  蔡穗声

  1952年生,经济学副研究员,高级经济师,房地产估价师、住建部住房政策专家委员会委员、广东省房地产行业协会会长。

  笔挺的西装、锃亮的皮鞋、响亮的嗓音,一副学者行头的“标配”。蔡穗声,广东省房地产行业协会的掌门人,也是业内出了名的学者型会长。名号的背后不仅是其在房地产行业的资历象征,更是岁月累积下的智慧沉淀。蔡穗声说,自己爱好摄影,也爱喝咖啡,如果出远门,他喜欢住在朋友家里体验最真实的生活。

  “要开发商流着道德的血液是不可能的”

  在业内,无论是开发商还是政府部门,对蔡穗声及其执掌下的省房协都颇为认可。在与他的交谈中,感觉蔡穗声对任何问题都不讳言,但观点总能击中要害,让人无可辩驳,同时,他也善于“点到为止”。直率,是他给留下的最深刻印象。采访中,提出给蔡穗声拍张照,他欣然答应。但看过的照片后,他毫不留情地指出:你这个构图不好,没有把手拍完全。

  作为省房协的会长,蔡穗声自然免不了经常被问到房价的问题。尽管从事了多年的房地产研究,蔡穗声对于房价的判断一直都很谨慎。“没有那个神仙可以判断房价具体的涨跌幅度,有的话那都是蒙你的。”蔡穗声说,有些专家预测房价涨跌幅度甚至可以精确到小数点后两位,这太让人惊讶了,“这可能是他用数学模型计算出来的,但市场的具体情况比数学模型复杂得多。”

  蔡穗声毫不掩饰对敏感问题的看法,他认为企业的天性就是追求利润,“开发商是商人,赚钱是必须的,要求他们流着道德的血液是不可能的。政府则应该去保障民生,这个不能推给别人。”同时他认为,事实上目前房地产仍然是支柱产业,有些人不承认这一点其实是“鸵鸟政策”。

  “限购导致离婚率上升,这简直是笑话”

  今年以来,广州楼价一路走高,并连续五个月领涨全国。为完成全年房价控制目标,广州市地方政府出台“限签限价限售”政策,意图以疾风骤雨式的政策抑制火热的商品房交易市场,而开发商也“另辟蹊径”通过出售毛坯房来规避限价政策。

  “商品房精装修出售是产业发展的方向,而出售毛坯房代表中国房地产业仍处于初级阶段。在房地产市场发展比较成熟的美国,市场上并没有出售毛坯房。”蔡穗声形象地将出售毛坯房比作出售没有扣子的大衣,都是半成品,“提供给老百姓半成品当然是不好的”。他坦言,房地产宏观调控政策并非孤立的,而是与节能环保、住宅产业化、百姓需求紧密联系在一起,不能只考虑房价水平,还要考虑住宅市场的产业化,在控制房价的同时,满足百姓的基本需求。他还告诉,住建部早就要求市场上提供装修房,而如今市场上仍有毛坯房说明政府对于住宅产业化推动脚步较为缓慢。

  “房地产宏观调控政策需要和其他各项政策结合在一起,不能够放慢执行其他政策的步伐。”蔡穗声如是说。“听说限购政策已经导致不少地方离婚率上升,南京甚至出现了‘离婚限号’的现象,这简直是笑话,这都是不合理的政策所造成的,所以必须改变这种调控思路,压抑购房需求远不如改善老百姓的投资渠道效果更好。”

  “中国普通住宅追求大面积是方向性错误”

  见到蔡穗声这位老前辈时,他从国外回来不久。“我在美国住过近10套不同的房子,都是住在那边的朋友家里而不是酒店,也看过不下20套美国住宅。我觉得,中国住宅和美国住宅存在很大差异。例如美国住宅里有很多收藏空间,楼梯下、转弯角、浴室对面的储藏柜等等地方,都有储藏空间用于堆放家庭杂物和换季衣物。“美国人不是天天洗衣服,他们经常一个星期才洗一次,一次洗得也特别多,所以很多家庭的洗衣机特别大,中国的房子根本找不到这么大的地方能放得下。”

  不仅在美国,蔡穗声曾在瑞典住过的一套60多平方米的民宅,也有储藏间。“我们中国的住宅追求面积大却普遍缺乏储藏功能。开发商建造住宅总是宣传有多大的客厅、卧室和厨房,却忽视了对基本功能的全面完善。”蔡穗声感叹说,中国普通住宅追求大面积、追求豪华是方向性错误,这并不是普通老百姓所追求的住宅的方便、舒适、实用。

  同时,蔡穗声对中国人在海外置业也深有体会,蔡穗声用亲身经历告诉,在美国俄亥俄州一个中国留学生看好房子后,用现金一次性付清了40多万美元的房款,连房产中介都感慨这么多年的房地产交易中第一次拿到这么多现金。蔡穗声说:“有一句玩笑话叫‘中国人抬高了美国房价’。”虽然略有夸大,但也足以表明当前中国海外置业的热潮。伴随着出国留学、旅游、购物、做生意的中国人越来越多,中国人在美国购置房产的身影越来越频繁可见。

  经验说

  1

  公租房需大力推广

  公租房是一项需要大力推广的政策。保障民生作为政府的主要职能,提供保障房给低收入家庭是政府的,可以解决市场上低收入家庭的住房需求。这是每一个政府都必须要做的,也都是必须要保证的。最低收入群体没有满足基本的住房、教育、医疗需求,政府就失职了。

  2

  海外房产开发潜力大

  中国经济发展到今天,中国企业有能力也有必要走出去发展。粤房企走出去也是适应市场需求的举动,而国外政府的招商引资也将目光投向了中国开发商。但目前房地产海外投资的金额仍非常小,未来有更大的发展潜力可挖。

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  中小房企可往多元化方向发展

  :今年广州地王频现,由于土地价格上扬导致土地向资金雄厚的大型房地产公司聚集,中小型开发商手中的土地日渐匮乏,这是否会导致市场失去平衡?

  蔡穗声:房地产是一个高度市场化的行业,竞争的过程中必然形成行业集中度提高。但房地产是一个非常广阔的领域,大房企、小房企可以按照自己的优势发挥不同功能,避开竞争激烈的纯住宅市场,走多元化道路,开发园区地产、教育地产、旅游地产以及商业楼宇营运等等,房地产业与老百姓生活密切相关,仍有广阔的发展空间。

  :目前广东一些地方开发了不少旅游地产项目,吸引了越来越多的开发商,但也有人认为由于部分开发商仍用传统的开发销售理念进行开发,并没有做好长期经营的规划,会不会导致这些领域一拥而上、盲目开发的情况不断产生?

  蔡穗声:房地产开发商拥有良好的营运模式和市场营运经验,和当地的旅游部门联合起来做成旅游项目,不仅可以促进带动当地旅游发展,同时可以促进房地产商的发展。但是旅游地产需要将房地产和旅游紧密结合在一起,并不只是卖房子,那样就本末倒置了。此外,旅游业回收期长,相对利润收益低,需要房地产的短线盈利补贴。

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